注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

晓光的博客

读书是一种生活方式

 
 
 

日志

 
 
 
 

原创:Eviction——房东的苦恼  

2017-12-03 01:36:09|  分类: 2017旅美纪行 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |
   2017旅美纪行(27)
    早就听说米国家庭自有住房的比例很低,才38%左右,多数家庭是租房住的,炒房客也不多。这和咱家乡的情况正好相反。但为什么呢?原因很多,我最近听到的几个故事或许能让你略知一二。
   不管在哪里,租房客多了,房东和租户之间的矛盾肯定不少,这并不奇怪。但米国的处理方法完全不同,让我大跌眼镜。
     比如,作为房东如果遇到了拖欠房租的不良租客怎么办?在咱看来很简单,只要情况属实,赶出去(Eviting)就是了。可是在米国就不那么简单,米国是法治国家做什么事都要讲法律、走程序。要想把不良房客赶出去,你绝不能自己动手否则你就违法了,你必须启动一个叫做“Eviction”的法律程序。这可是费时费力、破财烦恼,处理不当还会被租客倒打一耙告上法庭的倒霉事。
    什么是Eviction程序?简单说,房东要先到法院填写Eviction的表格,说明“要赶走租客”的理由,交费20--40刀不等,然后回家等着。一般2-3周后,法庭会寄给你一份通知,告诉你几日、几时在何地开庭。同时法庭也会通知租客。如果租客收到通知后赶在开庭前给你付清了房租,Eviction就失效了,房东还必须屁颠屁颠地去通知法庭取消Eviction。只有在开庭前租客仍未付清房租的,才会法庭上见。
    凡是稍大一些的城镇,法院里都有一个专门处理房租纠纷的“房东与租客庭”。这个法庭总是整个法院里最热闹的就像赶集一样,不说人山人海吧至少也是人声鼎沸。房东、房客还有律师都要到庭,那个热闹劲儿就别提了,可见这一类纠纷在米国也真不少。你要想了解米国社会的法治情况和纠纷调解,最好到这儿来旁听,会有鲜活的体验。
    开庭时法官一到,全体起立鸦雀无声。法官先宣布一些法律条文,然后按照顺序叫号,被叫到的房东和租客赶快趋前听候。如果租客没到庭也没请律师代理,法官会立即宣布房东获胜,即时启动Eviction程序。相反如果房东没到庭,法官就立刻裁决Eviction失效,才不管你是不是被堵车在路上呢,你说悲催不悲催。
    如果双方都到庭了,像咱的家乡一样法官也会先建议双方到场下协商,最好私下解决不用法官裁决。你以为私下协商好就万事大吉了?错。
     我的好朋友托尼在曼哈顿世界顶级的投行做律师,几年下来有了点积蓄就买了一套小公寓出租做投资。没想到遇上了拖欠房租的租客,只好启动Eviction程序,结果就有了这样的遭遇。私下协商时,拖欠房租的租客当即表示,一定会在半个月内付清全部房租,并立刻搬出去。双方达成一致后回到法庭报告,签字画押没事了吧?可没想到半个月后租客并没有履约,又拖了两周,无奈的托尼只好再次向公司请假,到法院办手续重新启动Eviction程序。
      有人问,这个Eviction程序效率很低吗?是的。一个Eviction程序耗时一个月是最起码的,拖上三、五个月也很常见,如果你足够倒霉的话耗个半年一年的也不奇怪。因为法律保障的是公平公正,但不保证效率。
     就如托尼的这个案子,第二次启动Eviction程序倒是没费什么劲,很快就收回了房屋,但之前拖欠的租金包括水电费共计几千美刀租客就是不给,还理直气壮丢下一句话“I am no money(我没钱),”扬长而去。托尼则愣在当场,半天没反应过来。如果想追回欠款,这个法庭就不管了,只能再去纽约的“小额案件法庭”起诉。托尼每天上班也不能老请假吧,而且即使赢了,像这样的穷租客就是没钱你也没办法。他光脚的不怕穿鞋的,托尼一个曼哈顿的高级白领只好不和他一般见识。不管怎么说,托尼只不过损失了几千美刀,算是小损失了。
    所以,常有人提醒房东说要认真挑选租客,希望遇上“好租客”。有了这次的教训后,托尼也千挑万选,找了个看上去挺好的女租客阿曼达,来自加勒比某个岛国,在联邦邮局上班,工作稳定,人也挺忠厚老实的。住了两年大部分时间都能按时交房租,有几次晚了也会交50刀滞纳金。可是从今年起就不对劲了,阿曼达持续不断地拖欠房租,说自己得了病已经不上班了,还一再道歉,说正在申请联邦的伤病保险,应该快被批准了云云。托尼听了也觉得有道理就等吧,等了许久没结果,只好启动Eviction程序。过了3个星期开庭,阿曼达也到庭了,她再次表示伤病保险很快会被批准,希望托尼宽限两周时间。并诅咒发誓一周内先付50%,余下的在两周内付清。托尼心一软就同意了,在文件上签了字,终止了Eviction程序。可是,几个星期后托尼没收到阿曼达的任何支票和现金。没办法,托尼只能再去法庭启动Eviction程序。这次比较简单,法庭很快就签发了 court  order可以将阿曼达赶出去,时间定在下周五上午。法庭办事员告诉托尼,下周五上午法警会到你的出租房执行court  order,但你自己要联系锁匠到时候换锁,还要准备替阿曼达保存她暂时不搬走的物品。
    原来,虽然托尼赢了官司法警也会来执行Eviction程序把租客赶出去,但米国法律规定,在任何情况下房东都不可以自行换锁,也不可以将租客的东西随便扔出去。即使租客被合法地赶出去了,租客留下的东西房东也必须替他保管30天,直到30天后房东才能任意处置。
     托尼的结局还算圆满,房子总算收回来了。但托尼无心恋战,官司一结束立马就把房子卖了,从此不再做房产投资,转向他熟悉的债券和股票市场了。    
    听说了托尼的遭遇后,我特地请他吃饭表示慰问。席间我提出了困惑这么简单明了的租房纠纷,米国为什么要采取这么没效率的法律程序来处理?为什么要如此宽厚地对待租客,而对房东却设置了很多障碍呢?难道就是为了依法治国吗?
    托尼叹了一口气对我说,这套法律体系经过许多年的摸索,背后蕴含着深层的思考和立法原则。表面的原因好像是法治,而深层的原因则是要维护社会秩序,消弭社会矛盾,防止因个人问题而影响社会稳定。
     哦,这倒是我没有想到的。
    托尼解释说,一般来说房东不是穷人,而租客中却有很多穷人。米国的立法原则是倾向于保护穷人,这个大家都知道。这种事情房东最大的损失就是少收些租金,对生活不会有太大的影响。而租客突然被扫地出门可能真的要睡大街了。这太不人道,是要把人逼上绝路的。穷人一旦到了无路可走的地步,就可能干出疯狂的事情,听说还有跳楼的。想通了这些房东的心态也就平和了,不就是少收几个钱吗,权当是投资的代价吧。
    托尼说他还算是幸运的。他的朋友就曾碰到一个奇葩的租客,因为拖欠房租被房东启动Eviction程序告上法庭。租客得知后就在开庭前两天寄来了支票,房东只好去法庭撤销Eviction。没想到过了两天银行通知这个朋友说那张支票是跳票,账上没钱,气得那朋友差点吐血。没办法只好又请假,再次去法院申请Eviction。
    看来,在米国做房东真不容易,难怪米国的炒房客不多呢。不过托尼告诉我,不良租客毕竟是少数,大多数租客是遵纪守法的,否则米国的租房市场也不可能正常运转到现在。嗯,这个我相信。
    不久后又出了一件事情,让我深切体会到在米国做房东“真不容易”。就在感恩节后那几天,纽约市政府的公益事务官莉特拉 . 杰夫妮举行新闻发布会,向媒体公布了“纽约市2017年最差房东名单100名”名单(下图)。原创:Eviction——房东的苦恼 - 晓光 - 晓光的博客
      (上图)新闻发布会上,在一大群举着标语的租客簇拥下,莉特拉大声斥责着:“这些房东只考虑钱,这是不对的,不道德的。” 
      被列入名单的100名房东有的是忽视了房屋设施维修使“居住环境恶劣”如:房屋里某个插座松动了没有及时修理,冬天的暖气不够热热水不充足,天然气有时断气,或者在某个角落发现有小虫子等等;也有的房东为了以更高的租金将房屋出租给他人,就想尽办法(当然在法律允许范围内)迫使租客仓促间搬离,搞得租客很烦恼等。
      列在名单榜首的是一位房地产投资商,名叫科恩(Cohen),他仅在纽约市布鲁克林区就有188套出租公寓,显然是个大富豪。他被列在榜首原因是,有租客投诉他并经政府核查后落实,他的出租公寓累计有1090项“违规记录”。新闻没有详细报道这1090项违规的具体内容,我也无法判断这些“违规记录”是真的很严重还是租客鸡蛋里挑骨头,但他被公开谴责是真的。
    原来,纽约市每年都会根据租客的投诉再经核查落实后评选出“年度最差房东名单100名”,上榜的多数是富豪。这也很好理解,富豪房产多,被查出的概率也越大。比如有个伊朗裔的亿万富翁卡玛瑞姆,是个房地产投资商,他连续两年被列入这个榜单,2015年他在名单上位于第34名,2016年位于第52名,以至于卡玛瑞姆颜面扫地生意大受影响。卡玛瑞姆气愤不过,将纽约市公益事务官莉特拉告上法庭,说他自己的名字“不应该出现在名单上”,并索赔1500万美刀,还要求废除这个名单。
    曼哈顿地区最高法院经过认真审理,最终否决了卡玛瑞恩的全部诉求。搞笑的是,就在卡玛瑞姆败诉的同时“2017年度纽约市最差房东100名”出笼了,他第三次被列入其中,理由是他名下的出租公寓有500多项违规。卡玛瑞姆灰头土脸,不得不出面辩解说这些违规虽然存在,但都是在“没有租客居住的空楼中”。
    而纽约市公益事务官莉特拉却不依不饶地对媒体说,无论房屋出租的状态如何,房东都有责任确保没有违规现象,这是法律的规定。
    这件事在纽约媒体上热闹了好几天,让那些生活拮据的租客们开心了很久。背后的细节我并不清楚,但就媒体披露的情况来说,我至少看出了几点:
    1、在米国投资房产需谨慎。你拥有多套房产,既意味着财富,同时也意味着责任。
    2、房东必须确保所出租的房屋“适宜于”居住,至于何为“适宜”,你说了不算。只要租客投诉政府就调查,调查属实就记录在案。有了这个方便的投诉程序,租客只要心中不爽都会投诉,政府立马就去调查。调查结果每年都公开披露,一点儿都不讲情面,哪怕你是亿万富翁对纽约市有再大的贡献也没用,法律面前人人平等,你被气得吐血也没用。
    3、对富人来说更悲催的是,法律规定和政府行为明显倾向于保护租客,而对有钱的房东则常常吹毛求疵。做房东可真不轻松,不但不敢欺负租客,简直是在“伺候”租客,稍有不慎就会被投诉、被曝光。所以我劝您,轻易不要进入米国的房产投资。
    看完这条新闻,我又想起了托尼对我说的“保护穷人”的立法原则。
    中产阶级是米国的社会中坚,但中产阶级常常愤愤不平,说自己辛辛苦苦工作老老实实纳税却几乎拿不到什么福利。而穷人几乎不交税,却享受着从出生到死亡的各种福利。穷人还没出生呢,就有奶粉补助(WIC),生下来后又家庭困难补助,住房可以申请 Section 8补助,吃饭有政府发的粮食券。穷人的免费医疗卡(Medicaid)不分年龄,唯一的条件就是你足够穷,而且他的Medicaid福利还好于工薪阶层退休后申请的Medicare卡,中小学完全免费当然是贫富一视同仁,但穷人的孩子可以在学校享受免费午餐,穷人上大学有Pell grant,一年5000多美刀还不用还。穷人的孩子如果发奋图强学业优秀,常春藤名校更是抢着要,还提供全额奖学金。等到岁数大了到65岁以上,或者是盲人残障的,还可以另外再申请现金补助。
    这些名目繁多的福利,别说是富人没门儿,就是中产阶级也想都不用想。富人和中产阶级的抱怨于是不绝于耳。凭什么?我们富人和中产阶级纳税,穷人不纳税还享受各种社会福利。
     托尼说,其实这是欧美各国普遍常见的现象。其深层原因就在于,穷人和富人一样选举时一人一票,任何政党都不敢得罪穷人,还要讨好穷人。选举获胜上台后,也不敢削减穷人的福利。比如希腊政府明明欠了巨额的外债,可就是不敢削减养老金和福利。若和欧洲各国相比,米国的这种“劫富济贫”制度真不算最厉害的。在西欧和加拿大,富人和中产阶级的纳税额更高。
    听托尼这么一说,我也好像明白了。
    没想到托尼说,你们华人可能并不明白米国的“立法原则”。米国是普遍有宗教信仰的国家,而宗教是主张济世救人的。富人多交点税也是宗教情怀的表示。你知道吗?托尼灰色的眼睛看着我问,一个人为什么发财?在你们看来是个人奋斗加上机遇的结果,但在基督教徒看来很多时候取决于你的运气如何,这不是你个人能改变的。既然你已经足够幸运,就要学会感恩照顾那些运气不够好的穷人。
    最后,托尼叹了一口气,望着窗外的哈德逊河对我说,给穷人多一些福利,让他们能解决基本的生活需求,不会起来“造返”,从而营造一个和平稳定的社会环境,也让富人发家致富,让中产阶级过上体面的生活,等于是用钱来买社会的稳定,这不是很好吗?想通这些道理,也就不计较了。
    我听了点点头,深以为然。用咱家乡的话来说就是:“保护弱势群体”。
    不但有法律规定,还能落在实处。

    (注:本故事并非虚构,都是真实发生的事情。为避免纠纷,除媒体公开披露的“最差房东”姓名外,隐去了其他当事人的真实姓名,特此说明)
  评论这张
 
阅读(420)| 评论(77)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2018